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关天大讲堂202005期—保卫房产暨追债与反追债之执行异议之诉

文 :孙雨薇 上海关天律师事务所

2020年5月15日下午2时许,关天大讲堂系列活动如期举行。

本期我们邀请到的主讲人是张昆律师,他既是上海创永律师事务所合伙人也是土生金房产律师团的主办律师之一,在公司法及房产纠纷案件中拥有丰富的经验 。此次讲座他的授课主题是——《保卫房产暨追债与反追债之执行异议之诉》

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01

借名买房案外人


被借名人欠钱致房屋被查封,对于借名买房案外人能否以其系房屋实际权利人排除法院的强制执行,张昆律师向我们分享了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)》 (向社会公开征求意见稿),其中对于在金钱债权执行中,人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行,案外人以借用被执行人名义购买不动产,其系被执行不动产的实际权利人提起执行异议之诉,请求排除强制执行的,提出了两种方案。方案一:不支持,借名所受损失,向被借名者另行主张。方案二:支持,该理由可以排除法院强制执行。


北京法院对于借名买房案外人,一般不予支持其能够排除强制执行,对于许可执行则一般予以支持。

而在江苏法院,对于借名买房一般以实际权利人异议、执行异议之诉予以驳回。


除此以外,张昆律师还向我们分享了最高法院、内蒙高院、江苏高院、辽宁高院的案例,对于借名买房能否排除法院的强制法院,各个地区也有不同的观点。

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02

被拆迁人


拆迁人负债导致房屋被查封,被拆迁人能否向法院提出执行异议之诉排除强制执行?张昆律师认为,拆迁安置补偿协议本质上属以物易物,买卖合同。(合同法175条,易货交易,转移标的物所有权的,参照买卖合同)


《商品房买卖合同司法解释7.1条》拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人在把其拥有所有权的被拆迁房屋交给拆迁人时,并不能立即获得新建房屋产权。在调换房屋登记到被拆迁人名下之前,如果拆迁人的债权人起诉或执行并查封调换房屋,被拆迁人可以案外人身份提出执行异议之诉。

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03

借用他人资质开发不动产


开发商欠钱导致房屋被查封,借用他人资质开发不动产的案外人能否排除法院的强制执行,张昆律师向我们分享了两个案例。


湖北高院(2017)鄂民终301号,湖北嘉弘达执行异议之诉案。借用他人资质开发房地产的个人,并不具有开发房地产的权利能力,借用他人资质开发房地产的行为违法,借用人并不能通过实际参与负责房地产项目的开发建设,从而原始取得房屋所有权,不存在不动产登记簿的记载于真实权利状态不符情形,不能排除执行


山东高院(2017)鲁民终167号 ,徐永新执行异议之诉案。借用人出资购买案涉土地,对案涉房产进行了事实上的建造行为,并已实际占有使用,在其未通过合法途径取得案涉房产权属登记证明之前,可以认定其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益

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04

登记在他人名下规避执行


在本期讲座中,张昆律师还向我们分享了实践中被执行人通过财产转移给未成年子女、夫妻双方假离婚、母女之间买卖房屋等行为规避法院强制执行的案例。


对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款,登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等,执行法院可以执行。——江苏高院《关于执行疑难问题的解答》


被执行人通过假离婚转移财产属恶意串通规避执行行为,执行程序中应先将案外人配偶追加为被执行人,再采取相应执行措施。当案外人异议包括行为异议和标的异议,且行为异议与实体权利紧密相关时,应作标的异议,通过案外人异议之诉处理。——重庆三中院(2016)渝03执复5号,潘兴会执行异议案


母女之间房屋买卖行为明显违反正常的社会习俗。且母女间的房屋过户行为,客观上造成了被执行人无财产可供执行。其低价转让房产给女儿的行为构成规避执行行为,他们之间是以合法形式掩盖规避法院执行的非法目的,自始不发生法律律效力。——江苏扬州中院,(2017)苏10民终469号,胡韵芸执行异议之诉案

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