法学界流传着这么一句谚语，“有恒产者固有恒心”，房屋作为每个家庭最为重要的不动产之一，具有消费与投资，保值与增值的双重属性。然而，由于房地产市场结构复杂，专业性较强，交易过程中的手续繁杂，因此中介服务在社会中的作用也体现愈发明显。
2020年5月29日关天大讲堂邀请到的是嗣嘉房地产公司的负责人廖爱红老师，本次讲座廖老师与我们分享了房地产交易的具体流程和各种可能存在的风险陷阱。廖老师在房地产领域十年浮沉，理论与经验并行，预计一个半小时的讲座，由于现场反响热烈，“干货”满满，延长至两个半小时，其魅力足可见一斑。
【居间合同，真实交易】
首先，廖老师向我们介绍了居间合同的重要性。居间合同作为涉及三方的民事合同 ，其作用并不止于对三方主体的权利与义务进行规定，它还可以反映真实的交易内容。廖老师以现实中居间合同写明的房屋价格与房屋买卖合同中约定的价格不一致的情形下，应当如何认定和处理该类问题为例，强调了居间合同的重要性。
【房产交易的一般流程及风险点】
第二部分廖老师向我们介绍了二手房交易的一般流程，具体归纳总结如下：
(1)买方咨询
风险提示：买方在交易前一定要查看房产证等原件，避免“假房东”诈骗。
(2)签订房屋买卖合同（网签）
根据《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）附件——房屋网签备案业务操作规范：
房屋买卖合同网签备案，是买卖双方当事人，通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同，并进行备案的事项。是房屋交易的重要环节。
用户可根据备案号对合同进行查询。因此，网签备案可以让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。
风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷。另外必须说明的是，产调真的很干净不代表房子100%干净，如果上家私自抵押的房子，没有做手续的，产调上看不出来。
(3)银行贷款
对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移(过户)。
风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝。
（4）过户前预收件单➕缴纳税费
在完成上述事项后，交易中心会发放《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》和《告知书》。上面写清楚了最早什么时候可以去交易中心缴税（一般是5个工作日之后，但是必须在15个自然日内缴清），只有在缴清税收后才能查询什么时候领取新房产证。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
风险提示：在收到过户预收件之后，原产权证信息并不立即发生变更，因此此时房屋形式上所有权人仍然是卖方，若卖方涉诉则相关权利人可以向法院申请查封该房屋。但在五个工作日后，税费缴纳完成，房屋信息发生变更，此时买方才算是真正安全“着陆”。
(6)办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起最快5个工作日后领取新产权证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给买方，但尾款还未收回，风险无疑在卖方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。
【常见的房屋类型及税费缴纳】
廖老师在逐条分析过二手房房屋买卖流程后，随后又对市场中较为常见的房屋类型进行了介绍，主要包括商品房、房改房、动迁房及经济适用房等，并对每一种房屋的发展脉络和产生背景进行了详细的说明，将每一种房屋类型下可能的风险都进行了说明，真可谓既有理论也有实践。
附：
一、
二
三
结语
韩愈曾说过，“闻道有先后，术业有专攻”，我们作为律师关注点是法律的如何适用、案件事实的分析、证据材料的收集固定，这是我们的专业也应该是我们需要去不断精进的。但每当遇到与房地产有关的案件时，律师或多或少都会存在部分疑问，毕竟房地产交易的流程过于繁琐，有必要向从事房产交易的专业人员请益。当然，房地产中有关法律的部分规定，他们也需要借助律师的专业，这即是律师行业与中介服务行业可以合作的部分。最后希望上海关天律师所可以和嗣嘉房地产公司保持持续稳定的合作，各显己长，共同发展进步。
