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关天大讲堂202010期——民法典背景下,房屋析产诉讼的困境

姚琴 上海关天律师事务所

离婚率居高不下,伴随着析产问题层出不穷。房产作为家庭财产重要组成部分,在双方离婚时,自然而然成为了析产的主要对象。


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离婚析产房屋的含义,离婚对财产进行分割时,婚姻存续期间共有的财产所指向的房屋。购置一套房产动辄数百万,因而往往购买房子都是采用按揭的方式,若拟析产的房屋正在按揭中,则需要抵押权人即贷款银行的同意及出具证明才能办理析产登记,或者将贷款结清。然而现实中,离婚后房产析产情况总是错综复杂。譬如以下这例:

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       男方在婚内购房,房产登记女方名下,首付100万,以该房产设置抵押贷款230万。购房一个月内,男方以周转需要的由头征得女方签字,用该房屋再次抵押,向第三人借款100万。不久夫妻感情破裂,导致离婚。双方协定贷款由男方偿还,贷款还清女方须配合过户,离婚后该房屋为男方实际占有。同时该房产被男方其他债权人查封。女方因该套房产,影响了自身购房资格,且由于男方还贷不及时,造成征信不良。故女方委托律师寻求解决,委托人试图将房屋卖出或过户男方,以解决自身征信问题与购房资格。那么,贷款未清偿前,二押未解除,房屋是否可以买卖、过户?

       最高院《婚姻法》解释(二)第21条规定:“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院起诉.”其规定明确:在贷款付清之前这个房产并不是完全属于个人,其中也包括银行的利益。因此在财产分割时不能当做共同财产来分割,根据我国《物权法》等法律的相关规定,房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此,一般来讲,按揭房要过户必须先付清银行贷款。

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难道被抵押的房屋就完全限制其买卖?

依据:《中华人民共和国担保法》第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】

       实际交易中,律师建议可通过协商按照如下两种方式处理:首先,卖房人应当取得抵押权人的同意,如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋,那么该抵押房屋是可以买卖的。在此种情形下,卖房人出售房屋得到的价款,除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后,剩余部分归卖房人所有,不足部分就由卖房人继续清偿。

其次,如果抵押权人不同意,则卖房人与买房人协商一致,也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款,用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后,抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续,抵押解除后,房屋就可以正常交易,直接过户给买房人。

       但是无论采取哪种方式买卖房屋,卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。