2011年2月1日上海开始实行住宅商品房限购令，很多在上海工作生活的人不具备买房资格。看着越来越高的房价，人民币日益贬值，为了避免“今年不买房，十年又百忙”的“悲剧”发生，很多人想走借名买房这条捷径，却忽视其中隐藏的风险，看似捷径走成深坑。借名买房常常发生在熟人之间，亲戚朋友之间更为常见。基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，最后发生争议将亲朋好友诉至法院，不仅造成实际出资人“赔了房子又折钱”的悲剧，而且还与亲朋好友弄到“至老死不相往来”的僵局。可见借名买房的风险并不低，那么在实务中该如何规避借名买房的法律风险呢？
何为“借名买房”
借名买房，是指实际出资人（借名人）借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。
二、借名买房常见问题及风险
1、无书面协议，一方否认曾约定借名买房
借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，被借名人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
2、被借名人拒绝办理过户手续
在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人（被借名人）手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
3、借名人被要求腾退房屋
购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
4、被借名人将房屋转让给第三人
由于房屋登记在被借名人名下，第三人有理由相信被借名人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能。
5、房屋因被借名人涉诉被查封或处分
借名买房系借名人和被借名人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为被借名人，一旦被被借名人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；被借名人负有债务，债权人申请保全而该房屋被查封。
6、违反政策或法规
借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效的可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，建议双方签订书面协议，以合同的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。
实际出资人一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权从而减少损失。
2009年11月9日，原告赵甲、被告赵乙签署《房屋产权归属协议书》协议书约定：2009年11月9日，原告向闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室购得144.04平方米房屋一套，现鉴于多种原因，为明确上述房屋产权，以免以后发生纠纷，经原、被告双方协商一致，达成以下协议：1、该房屋产权为原告个人产权，原告仅借用被告名义进行购买；2、该房屋产权属于原告个人财产，在原告付清贷款(若有)后，被告无条件将产权变更到原告或原告指定人员名下，被告在遇到任何情况下都不得以抵押、租赁、出卖等任何形式对该房屋产权进行处理，等等。
2009年11月14日，被告与案外人姚某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将坐落于莘建东路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积144.04平方米，房地产转让价款为198万元，被告与案外人姚某双方确认，在2010年2月13日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2009年11月14日，原告向案外人姚某某转账支付35万元、嗣后，被告作为主债务人(抵押人)与案外人兴业银行股份有限公司上海卢湾支行签订按揭抵押贷款；借款金额为138万元，借款期限自2010年1月20日起至2037年1月20日止；兴业银行股份有限公司上海卢湾支行发放贷款后，由原告按月以被告在兴业银行上海卢湾支行的账户还贷。
2010年2月2日，系争房屋登记至被告名下；2017年6月2日，系争房屋下核准设立以深圳平安普惠小额贷款有限公司为他项权利人的他项权登记，余额抵押最高债权限额348.3万元，债权发生期间2017年5月26日至2022年5月25日。另，原、被告系姐弟关系；系争房屋由原告自2010年2月实际居住使用至今；原告是上海购房政策限制对象。
本院认为，原告提供的房屋产权归属协议书、付款凭证、还贷记录、居住证明等证据材料以及双方当事人的陈述，可以证明系争房屋系由原告实际出资购买，原、被告之间形成了借名买房的法律关系。但是，在借名买房法律关系中，借名人与登记权利人之间关于房屋权属的约定仅在合同双方当事人之间产生约束力，并不产生直接设立房屋所有权的法律效力，因此，原告不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。对于原告要求判令被告协助将系争房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，本院认为，系争房屋已有两项他项权抵押，原、被告均无力在短期内将他项权抵押涤除；同时，原告自认尚不具备上海市购房政策所规定的条件，故原告请求将系争房屋过户至原告名下不具备履行条件，故本院对原告的该项诉请难以支持。驳回原告赵成好的全部诉讼请求。
借名买房最大的风险便是来自被借名人对借名一事予以否认。法院在审理此类案件时一般会认定合同有效，会特别注重以下几点：
第一，法院会及时向原告释明保全事宜，为了防止案件审理中出现房屋权利转移、权利受限等情况出现。第二，对房屋真实归属的审查，当原、被告对于房屋权利归属的陈述存在不一致时，法院可以通过审查以下相关要素，查明房屋真实归属、还原事实真相：购房经过，房款等出资情况；当事人间有无书面约定；房屋的使用或管理情况；房屋重要凭证的存留情况；证人证言。
第三，对房屋是否符合过户条件的审查，法院还应当通过查阅最新的房屋不动产登记簿，以审查房屋是否符合转让产权的交易条件。
第四，对要求变更权利登记的借名人购房资格的审查。
第五，对是否涉及案外人的权利的审查，注意涉案房屋是否涉及案外人的权利，如有需要追加为第三人，避免原、被告间对房屋权属的处理损害他人的合法权益。
