房屋租赁合同之效力认定
房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类纠纷中合同效力的认定是法院审判过程中面临的首要问题，也是律师代理该类案件时重点关注问题。 本期关天大讲堂通过典型案例、房屋租赁合同效力认定难点以及认定思路这三部分，对房屋租赁合同效力认定进行分析。 审查合同效力的步骤 审查 · 是否存在无效法定事由 合同存在法定无效事由时应认定合同无效。在审查房屋租赁合同效力时，应重点审查租赁标的物的合法性、租赁期限的合法性、转租合同的合法性及是否违反法律、行政法规等。 审查 · 其他影响合同效力因素 除法定无效事由外，房屋租赁合同纠纷还存在其他影响合同效力的情形，如房屋部分违法、房屋建设在划拨土地、房屋未经工程竣工验收、房屋未经消防验收及房屋未办理租赁登记备案等。 区分 · 合同无效事由与解除事由 房屋租赁合同纠纷案件会出现改变租赁物用途、群租、无房屋所有权出租和在建房屋出租等情形，实践中对上述情形属合同无效事由还是合同解除事由存在争议，审理中应正确界定相关事由的性质及其法律后果。 其他影响合同效力的要素 1.房屋部分违法时租赁合同效力的认定 房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情形分别处理。一是可以明确区分合法部分与违法部分。如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时应区分租金、使用费及各方责任等。二是无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力。 所有权人未经规划许可对合法房屋自行改建的加层和分割部分均属于违法部分。加层或分割部分的租赁合同效力，应根据房屋是否单独租赁分别认定。一是加层或分割部分作为独立租赁物单独出租。如房屋顶部加层单独出租，或室内的隔间分别单独出租的，因房屋的使用与批准情形完全相悖，一般应认定加层或隔间的租赁合同无效。二是房屋改建加层或分割后整体出租。此时就房屋整体而言仅改变使用空间，双方基于加层或隔间的使用订立租赁合同，不宜直接认定合同无效，因行政执法部门对房屋整改导致合同履行不能时，承租人可以请求解除合同。 2.划拨土地上房屋租赁合同效力的认定 划拨土地上房屋租赁合同的效力可根据土地使用权人的类别分情况处理：一是划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他组织和个人。上述所有权人对地上房屋取得合法权属证书的，该房屋的租赁合同有效，未办理审批手续不影响租赁合同的效力，但出租人应当将租金所含的土地收益上缴国家。二是划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的单位。该类主体出租划拨土地上房屋的，租赁合同因侵害社会公共利益而无效。 此外，实践中存在当事人在合作开发房地产合同中约定，出资人以租赁或者其他形式使用房屋但不承担经营风险的情形，对该约定应认定双方构成房屋租赁关系，当事人仅以该合同涉及土地为划拨用地主张合同无效的，不应予以支持。 3.未经工程竣工验收房屋租赁合同效力的认定 《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我们认为该条规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，即房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。主要原因在于，该条文的立法目的在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私领域的规制；且租赁房屋未经竣工验收的，既有法律规定并无使合同归于无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人在一定条件下享有合同解除权。 因此，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不应支持。如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法使用，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。 《消防法》第13条属于管理性强制规定，当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以依法请求解除合同。 5.未办理租赁登记备案房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同登记备案的制度目的在于规范房屋租赁市场，其性质属于行政机关的事后审查行为，与当事人民事行为的效力无关，对租赁合同的成立及生效并无影响。根据《房屋租赁司法解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。但当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，应当从其约定。如当事人一方已经履行主要义务，对方已经接受的则不受约定生效条件的限制。 对合同效力的审查属于法院主动审查的范围，即使当事人未提起合同无效的诉请，法院也应依职权对合同效力进行审查。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第五十三条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。 刘某某与石某某房屋租赁合同纠纷（2019）辽0202民初7256号 本案中原告刘某某系房屋承租人，因不想续租房屋，双发发生争议。后诉至大连市中山区人民法院，主张被告石某某非房屋产权人，无出租权，请求确认原、被告签订的租赁合同无效以及赔偿各类损失。 一审法院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定……故原告请求确认案涉《租赁合同》无效，无事实和法律依据，应依法驳回。因案涉合同有效，原告基于合同无效而诉请的返还租金、定金、燃气费、装修损失等均无事实和法律基础，均应依法驳回。 本案后上诉至大连市中级人民法院（2020）辽02民终3316号 二审审理过程中，上诉人（原审原告）刘某某基于一审审理情况认可案涉租赁合同有效，并申请变更诉讼请求为解除租赁合同及返还租金、定金、燃气费。法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定裁定发回重审，对其变更后的诉讼请求进行审理。
4.未经消防验收房屋租赁合同的效力认定
