引言
房屋买卖过程流程复杂，交易税费种类繁多，购买政策也各有不同。本期关天大讲堂聘请房产交易一线专家陈旭老师，讲解房地产交易税费计算及各类注意事项，本结合实务案例，分析如何为客户提供多种方案以最低成本购置房屋。
【一、在沪购房资格 】
购房资格的审查：
1.本地户籍
（1）目前上海本地已婚家庭(含驻沪部队现役军人和现役武警家庭)限购两套房(包含新开发商品房和二手住房)；
（2）上海籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；
（3）上海籍未成年人只要所在家庭不限购，可以单独上产证。
备注：限购政策(2011年1月31日)前沪籍购房人各自和父母共有2套以内住房(≤2套)提供关系证明，可不计入购房套数。
2.外地户籍
（1）在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅；
（2）拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；
（3）无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
（4）外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房；外地未成年人限购。
【二、上海普通住宅和非普通住宅的】
（一）住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种
普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。
普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。
非普通住宅则是相对于普通住宅而言的，非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。
根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：
(1)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
(2)单套建筑面积在140平方米以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍)，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
（二）住宅满5年、2年的认定标准
税务部门从产证登记日、契税单填发日期认定（孰先原则）房屋出售是否满2年/5年，具体而言如下：
1.房屋来源为一手买入的：
判定房屋满二、满五年的依据有：产证、契税单、房屋交接书
注：房屋交接书签订日期为2005年5月31日（含）前（奉贤区不认）
2.房屋购入因产权纠纷等，通过法院或仲裁法律文书确认个人购买住房的：
法律文书生效时间视同房屋所有权证书注明时间（税务总局2017年8号文）
3.房屋产权发生过变更的：
加减车位、储藏室，夫妻之间变更，直系亲属之间继承和赠与，以上情况判定房屋出售年限都可以追溯至老产证的日期
注意：
1.以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。上述价格均为房产交易中心的评估价格
2.合同价：平时所签的《上海市房地产买卖合同》的价格；核定价：各区房地产税务机关指定的核价机构核定的缴税价格，无论合同是多少，但须按照核定价格缴纳税费。前述税费知识中提及的价格，均指税务的核定价格。
3. 差额：卖出的核定价-买进的核定价格；利润：卖出的核定价格-买进合同价格-买进的契税-附加税-银行利息-房屋装修；全额：不能抵扣任何原始价格，如房屋不满2年，增值税直接本次的核定价格÷1.05×（5%＋0.6%）
4．银行利息，只能正常的按揭贷款，其余的抵押或消费等都不可以抵扣，需提供银行的利息清单，贷款合同；房屋装修：最多只能抵扣买进价格的10%，提供装修发票，装修合同，装修清单。
【三、各项税费如何计算】
买房不止包括房子的价格，还要缴纳各种税费，并且税费缴纳在购买房产时占有相当的比重，特别是二手房。新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税办产证；买二手房除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。
（一）增值税及附加税的征收标准
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。
1.普通住宅
若是满2年，免征增值税及附加税。
若是不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05(5%+0.3%)征收，其中5%为增值税率，0.3%为附加税率。
2.非普通住宅
若是满2年，按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05×(%+0.3%)征收，其中5%为增值税率，0.3%为附加税率。
若是不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05×(5%+0.3%)征收，其中5%为增值税率，0.3%为附加税率。
3.非居住用房
按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05×(%+0.35%)征收，其中5%为增值税率，0.35%为附加税率。
特别提醒:
在上海，部分郊区的区县(闵行、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.55。公式为(全额÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税率+附加税率)。
（二）契税的征收标准
1.商品房以及售后公房
契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，契税的税率般为3%，但是也会有税率方面的优惠政策，影响契税税率的多少，主要看是不是“唯一住房”
（1）如果是“二套”，无论面积大小，新房收总价3%，二手房为(核定价格-增值税)×3%；
（2）若名下无房，根据房子的面积大小，有两种收法:
90平米及以下，新房收总价1%，二手房为(核定价格-增值税)×1%；
90平米以上，新房收总价1.5%，二手房为(核定价格-增值税)×1.5%
注意：
“唯一住房”指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产(包含和父母及其他人员共同共有)；
“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定(查询结果)，需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。
2.非居住类用房
非居住类用房中，常见的主要有车位、商铺、办公楼等；一般情况下，对于非居住类用房来说，契税=(核定价格-增值税)×3%
（三）个税的征收标准
缴纳个人所得税，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。
1.满五且唯一
转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
2.非满五或满五不唯一
转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，可按照“利润”×20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。
3.特殊情况
若是没有住宅原值凭证(即无法提供或者准确证明房屋购入价)的，普通住宅按全额(核定价格)的1%征收个人所得税，非普通住宅按全额(核定价格)的2%收取个人所得税。
注意：
1.“利润”计算方式:核定价-本次交易增值税购入价-购入契税-本次交易附加税-房屋装修款(正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格×10%)-
还款利息(仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单(要求包含物业地址产权人姓名并敲章)，银行证明文件并敲专用章)
2.核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。
3.装修费用最高不得超过买进价格的10%，需提供装修发票，装修合同，装修清单
【案例分析】
王先生出售一套房屋，总价600万，产证取得时间2013年12月。据悉：该房原是王先生与其父亲在2008年以300万价格购进的，产权分配方式：共同共有，王先生父亲去世后，王先生继承了父亲的份额，王先生未婚名下仅有这一套住房。
请问王先生此次出售房屋需要缴纳哪些税费？
首先我们分析一下，此类案件上家产权来源属于部分受赠，最初购入时间是2008年，原值300万。
税费知识点：直系继承而来的房屋，认定是否满五年的时间、以及购入原值均可以追溯至被继承人购入的时间，以及当初购入的原值。
针对前述案例及知识点分析得出
王先生此次出售房屋税费如下：
该房屋已满两年，属非普通住宅；增值税=（600万-300万）÷ 1.05 × （5%＋0.3%）；个人所得税=满五年唯一 ，免征。
（四）房产税的征收标准
在起征时间(2011年1月27日)后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都需要缴纳房产税。
1.房产税的计算公式为:新购入房屋的应税面积新购入房屋的单价70%×税率，税率分0.4%、0.3%两种
（1）新购入房屋的单价≤69732元/平米的，税率为0.4%；
（2）新购入房屋的单价>69732元/平米的，税率为0.3%。
注意：
随着市场的变动，房产税的核定单价每年都会有新的调整，69732元/平米是2019年当前政策下的单价(上年度新建商品住房平均销售价格2倍)。
2.房产税应税面积计算公式
（1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数×60平米，应税面积=0；
（2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积≥家庭人数×60平米，原有住房人均面积260平米，应税面积=新购住房面积；
（3）原有住房人均面积<60平米；应税面积=(新购入住房面积+原有住房面积)家庭人数×60平米。
3.免征条件:
（1）上海人(沪籍)房产税免征条件:
a.上海人第一套住房免征房产税；
b.限购之前(2011年1月31日)同有血缘关系的父母(必须为上海人)在一起的房屋二套以内再次购入房属于首套范畴，若父母为外地人父母必须有满3年的在沪居住证可以免征，若没有则需要按照人均面积缴纳房产税:
c.上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平米的优惠，剩余部分按照超出部分缴纳；
d.若属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。
（2）外地人(非沪籍)房产税免征条件:
a.若持有《上海市居住证》还未连续满三年，可以先纳税，等满三年后再申请退税
b.持有《上海市居住证》并在有效期内有20分积分的，可以在报税当天直接申请免征；
c.外籍/台湾同胞持有《中华人民共和国外国人居留签证或签注》签发地为上海，连续满三年在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征；同理，如果未满三年可先纳税，等满三年后可以再中请退税；持有B类证件(海外人才引进居住证)或中国绿卡的可以直接申请免征。
【四、购房贷款政策 】
（一）商业贷款
1.居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
2.在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%
（二）公积金贷款
1.购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平最低首付比例为20%。
2.调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
3.停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
4.借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
5.严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
【案例分析】
张先生以1450万的价格出售内环内的一套与太太共有的面积为300平的房屋，税费各付。据悉：该房屋2015年5月通过按揭贷款以1200万价格购进的，一共还了138万利息，该套房屋是张先生家庭名下唯一一套住宅。
请问根据案例B所述，张先生此次出售房屋需要交哪些税、费？请列明处理方案，并简要表示各方案的优缺点。
首先我们分析房屋及出售方情况出售总价1450万税费各付，购进时间2015年，未满五年，购进原值1200万，有贷款，一共偿还利息138万。
方案A：
增值税及附加税1450万/1.05×5.3%=77.33万；
个税(1450万-1450万/1.05×5%)×2%=27.6万
居间服务费1450万×1%，
合计税费=120.1万元
方案B：
增值税及附加税1450万/1.05×5.3%=77.33万；
个税=（1450万-1200万-77.33万-36万-138万）×20%=0万；
居间服务费1450万×1%，
合计税费=93.9万元
方案B为客户张先生节省税费27.6万元。
编辑：安传甲 审核：李先峰
